心灵魔师在异世前段时间韩国的楼市崩了，不仅成交量暴跌70%、房价也已经跌去了3-4成。为什么韩国楼市会崩呢？表面上看是加息导致的，但是加息只是刺破韩国楼市泡沫的一大诱因而已，根本原因还是韩国楼市负债率太高。根据统计数据显示，2022年韩国家庭债务占国内生产总值的比例高达104.3%，远远超过65%的警戒线。另外，韩国全租房制度大幅提高韩国楼市的负债率，让韩国楼市陷入了以后的疯狂直到崩盘。

　　韩国家庭债务占国内生产总值的比例高达104.3%，这是韩国楼市崩盘的根本原因，那么我国各个城市的杠杆率有多高呢？根据笔者调查的统计数据显示，我国的居民住户杠杆率也非常高，着实有些吓人。在全国32个重点城市的住户杠杆率排名中，杠杆率最高的不是北上广深这4个一线城市，而是网红城市-杭州。

　　如上图所示，广州和深圳的住户杠杆率分别为90.3%和88.75%，分别位列第五和第六名，北京和上海的住户杠杆率并没有排到全国前10。但是杭州的住户杠杆率不仅排到了全国第一，同时也是唯一一个杠杆率超过100%的城市，高达139.70%，远超第二名郑州的99.70%。而我国的平均住户杠杆率为62%，这意味着杭州的住户杠杆率全国平均住户杠杆率的2倍多，也是也远超全国所有一二线热点城市。一般情况下，一个城市的楼市炒作现象越严重，住户杠杆率就越高，而现在杭州的住户杠杆率不仅超过了所有一线城市，同时炒房之都温州的住户杠杆率也远不如杭州的住户杠杆率。另外，像前几年楼市炒作很严重的西安的住户杠杆率为只有82.8%，连杭州住户杠杆率的车尾灯都看不到。

　　前段时间里韩国楼市非常火，由于加息的原因导致全屋租房制度崩溃，从而引发韩国楼市动荡，就是在这种情况，韩国杠杆率也就刚刚超过100%。韩国负债率最高的城市是首尔，也就是以前的汉城，首尔的覆盖率一般比韩国平均负债率高20%-30%之间，按照这样计算，首付的居民杠杆率大概在120%-130%之间。也就是说，首尔的居民住户杠杆率确实有跟杭州一较高下的资格。

　　但是这并不是一件好事情，因为只要杠杆率超过100%风险就会被极速放大，就比如韩国楼市在杠杆率超过100%之后就出现崩盘的情况，不仅房价下跌了30%-40%，同时成交量下跌了70%左右。另外，12年前温州炒房现象也非常严重，在房价不断上涨的同时，居民住户杠杆率也超过了100%。但是在此之后温州房价开始下跌，就是现在温州的房价（21003元/平方米）也比2011年3月份的房价高点（33162元/平方米）低了36.7%。也就是说，12年前在温州买房的人，他们现在还亏着钱，这种现象在全国也非常少有。

　　另外，像欧美发达国家也都遇到过这种情况，当住户杠杆率超过100%，往往迎来的就是房价下跌。比如2008年的次贷危机，就是美国房地产行业崩盘引发的，当时美国住户杠杆率刚刚超过了100%；还比如澳大利亚的楼市，澳大利亚的居民杠杆率连续几年都在120%左右，但是澳大利亚楼市仅仅硬撑了几年而已，而现在澳大利亚楼市也跌得很惨，墨尔本、悉尼等大城市的二手房价几乎都跌破了6折。

　　139.7%的住户杠杆率真的很高，风险是毋庸置疑的。但是问题是为什么杭州住户杠杆率会涨到这么高呢？回答这个问题，就需要看看为什么杭州房价会涨，人们会这么坚定的看涨杭州的房价。时间回到2015年，这一年杭州住户杠杆率突然大涨到55.8%，而2014年这个数据还仅为36.09%。那么，为什么2015年杭州住户杠杆率会突然大涨呢？有一个主要原因是2015年国家推出了去库存计划，全国楼市都回暖，房价开始上涨。

　　但是除了这个原因之外，2015年的杭州楼市又叠加了2个利好消息，这直接让杭州楼市在全国范围内一骑绝尘：1.杭州“申亚”成功，成为北京和广州之后的中国亚运第三城；2.阿里巴巴集团刚在大洋彼岸的纽约证券交易所敲响上市的钟声。杭州“申亚”成功，大幅提高了杭州的知名度，加上举办亚运会需要大量资金，所以杭州开发商也大力扶持房地产行业的发展，通过出售土地来获得资金。在政策扶持下，新房限价，杭州新房和二手房价格倒挂现象越来越严重，比如2020年，未来科技城新房限价3.7万，周边二手房挂牌价却已经高达5万-6万，价差2万+，2021年二手房价更是一度被炒到8万+。这种价格倒挂现象，直接将杭州新房市场推向了高潮。

　　除了政策支撑之外，大量高收入人才的持续流入也支撑着杭州房价上涨，就比如阿里巴巴挂牌上涨，阿里巴巴很多员工身家暴涨，自然能够买得起杭州的房子。阿里巴巴员工的身价对杭州房价影响很大，就比如当时蚂蚁金服确定上市的第二天，蚂蚁金服周边的高端住宅售价应声上涨10%。当然，最后蚂蚁金服并没有成功上市，但是这也足以看出阿里员工对杭州房价的影响。另外，2016年之后网红崛起，而杭州又是网红聚集地，现在网红的收入非常高，这些网红也支撑着杭州房价的上涨。

　　有这么多利好原因，再加上政策的支持以及新房售价和二手房售价的倒挂，让杭州人都开始去摇号购买新房，毕竟摇到就是赚到。所以在这种巨额利润差下，杭州也成为全国最敢借钱、最能负债的城市。根据各地统计局公布的数据显示，2022年重点城市人均贷款排行中，杭州以19.82万元排名第一，深圳2022年的人均贷款也只有16.26万元。

　　虽然当下的杭州楼市依旧存在着新房二手房售价倒挂的现象，但是现在杭州的二手房并不好卖，从2023年3月份开始，杭州市区的二手房成交量就开始一路下跌，从10190套的高点下跌至4月的7268套，然后5月6885套、4912套。可以看出，现在杭州二手房市场极速遇冷，房子卖不掉，降价成为了唯一的选择。但是现在就算降价也不意味着好卖，主要原因是现在杭州挂牌的二手房实在是太多了，高达28万套，其中有10万套都是今年上半年新增的。也就是说，现在杭州的炒房客都在想办法卖房子离场，但是现在每个月成交量不到5000套，仅现存28万套二手房就需要56个月销售，将近5年。如果二手房挂牌量持续增加，那么二手房业主想将自己手中的房子卖掉真的不是一件容易的事情。

　　总结：当下杭州新房市场表现依旧不错，这得益于新房二手房售价的倒挂和杭州新房的供应量一直非常少，但是也正是因为价格倒挂，大部分杭州人买房并不是为了自己住的，而是为了卖的。所以，这些新房基层都会进入二手房市场，最终导致二手房越来越难卖，直到二手房价格跌下来。当然，杭州这两年以来不断放开落户门槛来吸引人口流入，同时在今年放开了钱塘、富阳、余杭等地的限购政策，这些都是在为楼市寻找“接盘者”。最后，杭州未来的发展潜力非常大，是全国最有价值的城市之一，和深圳广东在一个水平线。所以杭州的楼市未来还有继续上升的空间，如果有资格购买杭州的新房还是可以买的，但是杭州的二手房目前不建议，对于二手房，可以等杭州二手房新房价格没有倒挂时再买入。