不朽丹神 笔趣阁其一：最赚的是425平的大户型，但是套数太少了，只有68套。价格太高，即使按照均价计算，也要5000万+。这注定了只是极少数极其有钱、又有高积分名额、运气又爆棚的人的游戏。

　　其二，最近，国土局刚刚公布，招商玺家园由2期调整为3期开发。那么这个盘大户型到底今年卖不卖、何时卖、是和小户型一起还是单独卖，如何定价？这里面都有不确定性。

　　如果抛开这个盘，只盘点今年确定性很强的新盘，淘哥觉得，2022年下半年，深圳真正的打新王者盘很可能是——前海天健悦湾府。

　　天健悦湾府毛坯限价仅9.2万/平，是深圳去年最低的一批限价宅地之一，比上周出让的前海宅地便宜了1.5万/平。

　　假如未来前海住宅卖同样的价钱，限价9.2万的天健悦湾府空间更大、更赚钱。

　　2、有限价优势。二手价格是经历市场检验的最可靠的新盘价值衡量标准。天健悦湾府一路之隔的宝中，二手房成交价比天健悦湾府贵了4-10万/平。同样桂湾的前海时代，即使现在，成交价格也在16-18万/平左右。要注意的是，桂湾是前海三湾中唯一经历了二手市场检验的区域。

　　3、空间大。长期看，前海的价值起码会看齐深圳湾，去到20-30万/平，这个价格是天健悦湾府的2倍起步。

　　4、区域成熟度高。天健悦湾府所在的桂湾，是前海目前发展最成熟的区域，地铁、学校、商业、公园等配套应有尽有，现实价值丰盛。

　　淘哥认为，天健悦湾府是前海少有的，能同时满足投资和自住需求的住宅新盘，也是深圳今年最值得买入的新盘之一。

　　天健悦湾府毛坯限价仅9.2万/平，不仅是前海今年最便宜的新盘之一，也是未来2年，前海新盘的最低点。

　　因为上周四（8月4日），前海成功出让的宅地，毛坯限价去到了10.71万/平，比天健悦湾府足足高了1.51万/平。

　　这意味着，如果今年错过天健悦湾府，明年再上车前海，一套120平的房子，成本要高出180多万，相当于一套福田小两房的首付。

　　别人买的贵自己买的便宜，楼市上升期，自己涨幅最大，楼市回调期，自己更抗跌。

　　二手房价格是检验新房价值的最佳标准。桂湾是目前前海三湾（桂湾、前湾、妈湾）中，唯一一个经历过二手房市场检验的区域，因为前海三湾只有桂湾有二手住宅成交（前海时代），我们来看看二手成交价格。

　　根据淘哥从中介了解到的数据，上个月，前海时代成交了两套房源，其中建面约141平的4房，成交价16.89万/平，建面约183平的5房，成交价18.13万/平。

　　整体来看，不管住宅还是公寓，桂湾的真实二手房成交价，是天健悦湾府毛坯限价的2倍左右。

　　此外，天健悦湾府的价值还可以用宝中来对标，因为桂湾一路之隔就是宝中，短期来看，两者的房子价值大致等同。

　　宝中二手住宅成交价格在什么水平？ 6月份，宝中100平以上的二手住宅，成交单价全部在11万+，楼龄较新的天御豪庭、壹方玖誉，去到了14-15万+/平。

　　反观天健悦湾府，毛坯限价9.2万/平，就算加上装修，也仅在9.7万/平左右，和桂湾、宝中二手房存在4-10万/平的价差，这个空间，和今年开盘售罄、热度最高的海德园有得一拼。

　　一个区域的规划定位级别，决定了这个区域经济、产业规模，开发建设的力度、速度。进而决定了区域的成长性，和物业价值的天花板高度。

　　而前海是国家领导人亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家改革开放重大举措。前海是“特区中的特区”，“最浓缩最精华的核心引擎”，“一张白纸上画出最美的图画”，“一年一个样”。

　　这一系列定位，决定了前海是国家、省、市、区、局等全方面力量全力推进，是国家战略、国家力量的投射。放眼整个深圳，这是无与伦比的。

　　不要以为这不可能，就好像罗湖最火时不要看不起福田，福田最火时不要看不起南山。

　　本质上，深圳湾代表的是深圳一个城市的内湾时代，而前海代表的是更广阔、辐射力、影响力更强的大湾区时代，这从下图一眼可以看明白。

　　目前，市场高压之下，深圳湾物业价值又逆势创了新高，8月1日，海上世界双玺一套约221平的房源，成交单价突破了37万/平。

　　抛开个案，深圳湾包括十几年楼龄在内的二手住宅，普遍成交价也在18-25万/平，也就是说，未来前海大部分住宅，价值大概率也能到这个区间。

　　前海大部分物业，未来估值能到18-25万/平，而天健悦湾府毛坯限价仅9.2万/平，价差2-3倍，想象空间很足。

　　其所在的桂湾，在前海三湾之中，定位最核心、发展最成熟、落地配套最丰富、宜居性最高，是置业前海的首选。

　　桂湾是前海的“杠把子“，被定位为前海金融核心商务区，是前海自贸区产业的制高点。

　　不仅定位高，发展也很快，放眼整个前海，产业集聚程度最高、名企进驻最密集、办公风貌最好的地方，就是桂湾。

　　目前，桂湾的金融先导区，集合了腾讯、华润招商、卓越、鸿荣源、汇丰银行、周大福等名企，其中进驻的金融企业占比超70%。

　　中国国有资本风投大厦、腾讯微众银行大厦、华强金融大厦、前海周大福金融大厦等超高层项目已经封顶，前海中冶大厦、前海太平金融大厦、招联大厦等甲级写字楼也在建设之中。

　　整体来看，金融先导区地标建筑林立，国际城市中心的风采呼之欲出，已然成为了前海建设成果的展示窗口和名片。

　　此外，占地约9万平的深港青创园北区上个月已经开园，引入了香港亚谛加速器、香港大学-前海智慧交通研究院、大湾区3C智能制造转换基地等5个港资孵化机构和21家企业，其中13家都是港企。

　　从发展现状分析，集合了金融先导区+多家实力强企+深港产业合作重心+人才培养摇篮的桂湾，毋庸置疑是前海释放未来力量的核心引擎。

　　如果说，过去10年，桂湾金融先导区是前海打地基的最大受益者，那么，未来10年，在前海双区扩容的大时代背景下，桂湾活力金融城则将迎来黄金发展期，核心地位不容撼动。

　　此公园是前海重要的公共空间和集中绿地，整个公园全长约1.9公里，有公园陆地绿地、淡水湿地、红树林生态湿地，现在已经成为了深圳人休闲娱乐的热门去处。

　　以前海城市客厅为核心，周边的前海国际会议中心、滨海演艺公园也已经投入使用。

　　其中前海国际会议中心作为深圳经济特区建立40周年庆祝大会的举办地，一经亮相就受到全国瞩目，注定将成为粤港澳大湾区的“城市会客厅”。

　　前海万象已经开业，它与旁边的卓越·INTOWN，共同组成了前海目前规格最高、体量最大、氛围最成熟的商圈，规模超10万平。

　　淘哥在前海万象开业的时候特意去感受过，不仅大牌云集、业态多元、规模庞大，整体设计、运营也以艺术见长，公区的艺术展览、极简的店铺装修，步入其中，仿佛置身美术馆一般，非常具有成为深圳地标网红商业的潜力，大概率是前海未来的消费核心。

　　目前，通过汇聚了深铁1、5、11号线的前海湾站，桂湾可轨道直达宝中、宝安机场、南山科技园、车公庙、红树湾、西丽、深圳北等各大科技高地和交通枢纽。

　　更厉害的是，世界第四、亚洲第一的前海综合交通枢纽也迎来了重大进展——T2、T4的6层地下空间已经封顶。

　　前海综合交通枢纽建筑面积超200万平方米，总投资约288亿，融合了地铁、高铁、城轨等轨道交通，未来将是广深港3大珠三角超级都市的连接中心，预计2024年底即可投入使用。

　　此外，前海演艺中心、伯克利音乐中心、山姆旗舰店、国际学校、九年一贯制学校等配套也在规划、建设之中，未来几年，桂湾将会蜕变的更加宜居。

　　桂湾与宝中紧密相连，可以便捷享受欢乐港湾、湾区之光摩天轮、深圳滨海艺术中心、宝安图书馆、滨海廊桥等宝中的顶级城市配套。

　　发现没？桂湾同时享受前海10年+宝中20年的建设成果，又有大前海持续发展的预期，这是桂湾有别于前湾、妈湾的最大优势所在。

　　淘哥一直强调，过去楼市是黄金岁月，金灿灿的，非常耀眼，大家买房要的是暴击、翻倍，房子本身的居住属性被严重忽视了。

　　而随着城镇化红利的放缓，加上国家对房地产去金融化、去泡沫化、去杠杆化的调控，房地产告别高速增长的时代，进入稳态发展、房住不炒的新阶段。

　　接下来，买房会变得更务实、更挑剔居住配套和居住水准，在投资的同时兼顾自住，从这个层面而言，天健悦湾府所在的桂湾，无疑是前海目前更值得买入的区域。

　　从桂湾聚焦到天健悦湾府周边，可以发现，天健悦湾府应该是前海今年通勤最便利、配套最丰富、宜居性最高的新盘之一，有很强的现实价值支撑。

　　天健悦湾府毗邻前海综合交通枢纽，附近就是一所九年一贯制公立学校（在建）。

　　两公里范围内还汇聚了万象前海、山姆旗舰店（在建）、桂湾公园、演艺公园、公办名校分校南山实验集团港湾学校、著名私立学校英国国王学校、三甲医院南方科技大学深圳医院等配套，能满足各种生活所需。

　　据淘哥在社交媒体观察，桂湾现在已经成为了深圳年轻人露营、聚会、看户外电影、看大海落日、逛街的新晋网红地。

　　从福田CBD的天健世纪花园，到宝安中心区的天健时尚空间、香蜜湖的天健公馆，再到前海桂湾的天健悦桂府，天健打造的项目，都是当仁不让的城市核心标杆之作，有口皆碑、颇受追捧。

　　而这次即将入市的天健悦湾府，毛坯均价仅9.2万/平，比前海新出让地块便宜了1.5万/平，比宝中二手次新房便宜了4-10万/平，再加上附近就是前海综合交通枢纽和九年一贯制学校，配套丰富、宜居性高，很有可能接棒天健热度，成为深圳2022年度的现象级红盘。

　　淘哥再次提醒，感兴趣的朋友一定要对天健悦湾府保持密切、高度关注，这是深圳今年真正的打新王者，如果资金实力允许，千万不要错过。

　　（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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