小小老婆乖乖回家7月的时候，我发了一个北京酒店涨价的话题，《北京酒店报复性涨价，要把三年亏的都赚回来》，激起了大家的很多探讨。

　　坦白说，很多人都有过租房的经历，但租房的体验并不好。一些朋友甚至提起租房就摇头，“嗨，租房只是临时性的屈就一下，条件好了，还是要自己买房。”

　　对于有过租房和买房经历的人来说，这里面的区别挺大的：租房是快乐的但隐隐担忧着，买房有了自己的家，内心是焦虑的，但又安安稳稳着。

　　毕竟房子不是你的，房东也不听你的，你想干点什么都有掣肘，非常的不爽！！！

　　以前在深圳的时候，我租住在皇岗新村的一个老小区。房子还不错，就是没家具，只有一个洗衣机。我去网上买了二手沙发、玻璃桌、老板椅、冰箱和床铺，请了两个搬运工花了一天的时间才搬回来。

　　结果没过两个月，卫生间里的洗衣机坏了，我想让房东买一个洗衣机，房东说找人修，找了一星期还没见人过来。害得我那一个星期都是手洗衣服，这在狭小的卫生间里麻烦死了。由于合同里没有专门针对洗衣机的约定，我也等不及房东找人过来，只能自己买了台新的。

　　结果等我买回来一看，房东的旧洗衣机占据着卫生间空间，又不能扔，只能搬出来放到阳台上......从此以后，我便与躺在阳台晒太阳的生活绝了缘。

　　而在我买了房之后，即使还没交房，我也无比憧憬我住在自己家的生活。我曾在知乎上见过这样一段文字，真真的击中了我的内心：

　　其实从消费体验来讲，租房的体验远远低于买房的体验的原因，在于租户与房屋管理者的需求沟通脱节。

　　这种脱节，如果房屋管理者不重视的话，是很难弥补的。因为租户的很多需求，比如买新家具、重新装修、养花养猫养狗之类，其实都是感性的需求。

　　刚刚我们说过，很多房东对房子、对租户是不太上心的，他们出租房屋只是为了获取租金，能给租户的，也就是解决最基本的居住需求。住在这样的房子里，多少会有些糟糕。

　　而对于租户来说，租户只是想租一个靠谱的房子，但怎样才能找到一个靠谱的房东呢？

　　有些人可能认为分散的个人房东沟通难度大、房屋品质良莠不齐，会倾向于选择机构化品牌。

　　此前许多人通过中介租房，在大家的视野里，居间服务仍然是一锤子的买卖，并不能满足品质化的租住需求。

　　那么，如何才能重做一次租赁，让租赁不再是一锤子的买卖，而是能和用户发生长期交互的一门生意呢？

　　在分散式赛道，把市面上分散的房源，做品质化的托管、运营管理是第一步，整收整出，让租金和租后都有保障。

　　在集中式赛道，贝壳以重投入的方式，去对标市场上现有的产品，打磨从服务、到产品、到体验的方方面面，推出以C2M模式为核心亮点的成都海盐公寓。

　　据贝壳租房成都总经理肖振宇介绍，成都海盐公寓，是贝壳首个以C2M理念打造的产品。

　　所谓C2M，即Customer-to-Manufacturer（用户直连制造），在这个模式下，租户的需求可以直接对接公寓出租方，让租户以心仪的价格，租到有“自己家感觉”的公寓。

　　为此，在设计之初，贝壳就充分调研了各类用户，尤其是年轻租客的需求，来设计打磨产品，比如，针对年轻人的安全、社交、娱乐的需求，海盐公寓设置了人脸识别和24小时安保，还提供共享的书吧、健身房、娱乐室和花园露台等超大公共活动空间。

　　此外，在选址方面，我们知道，长租公寓的位置往往不是那么好，因为真正好的地段，往往都有别的用场，不会拿去建公寓；

　　但海盐公寓的位置却占尽了“天时地利”：位于一环二环之间，临地铁、电子科技大学沙河校区、伊藤洋华堂、万科钻石广场，以及网红建设路，楼下的建设巷就是新打造的步行街。

　　对此我了解到，这片地方，原本是电子科大的学生宿舍区，前些年因为校区搬迁的缘故，学生宿舍就闲置了下来。贝壳租房将房源租下来后，进行了大刀阔斧的改造，包括上述的书吧、健身房等，算下来每间房的改造成本约6-7万。

　　用贝壳自己的话讲，“不能因为选址这个事情复杂而妥协”，毕竟在今天住房地段是很重要的。房子再好，通勤时间太长也没有价值。

　　由此，贝壳尽管做的是长租公寓，但却是按照为租户“打造一个家”的居住理念，将通勤便利作为选址的核心考量之一。这与我们日常看到的长租公寓，“随行就市”地找一些商办类项目进行改造，完全不一样。

　　其次，在定价上，虽然海盐公寓属于中高端产品，但贝壳却希望将价格定到普租的均价，即月租在2200到2300。

　　为什么不定一个高价呢？贝壳认为，租客的支付能力是需要考虑的事情，所以对比快速回正，自己更看重微利可持续。

　　整体而言，对于长租公寓这个行业，租金持续上涨，让青年人支付能力变差，带来的是行业的负循环。

　　在前期调研时，贝壳发现有的用户希望能有很大的储物空间，有些人希望房价的床能有1.8米，有人希望有带门的实木储物衣柜，有人希望能有完整的维修体验。结合客户调研、数据分析，依据人群居住需求，贝壳设计出了轻奢户型、标准户型和榻榻米3种主题户型，具备更多种选择。

　　▲轻奢（海蓝）户型。这一个户型拥有1.8米加大双人床和双人床头柜，1.8米超大四门衣橱、三人沙发和双子母茶几，以及一张1.2米的舒适书桌，甚至还有一个加大鞋柜。可以说，就居住体验而言，已经可以媲美住宅市场正规的一居室。

　　▲经典（森绿）户型。这一个户型非常紧凑，入户区、客厅区、卧室区、厨房区、卫浴区各区空间布局合理，动线流畅。

　　▲榻榻米（米咖）户型。这一个户型虽然小，但由于床体抬高横向布置，空间仍然通透明朗；此外，针对租户储物需求，设计了一个1800L的超大床箱储物空间，沙发区还有1米侧柜滑轨柜门设计，零食杂物收纳无忧。

　　当市面上其他的公寓用一米五的床，贝壳就用一米八的；市面上其他的公寓大多数的衣柜是铁架子加一块布，而贝壳的衣柜全部是实木衣柜，每一件的成本都要高出很多......

　　此外，在配套设施方面，贝壳依然毫不吝啬：家具肯定是环保的，贝壳挑选了很多供应商，包括床垫、卫生间、家电、乳胶漆、衣柜、床……都是能用更好的，就用更好的。

　　再加上700平米的公区，书吧、影院、公共厨房、健身房，还有露台花园，都需要大量的投资。可以说，贝壳在成都，不遗余力地为租户打造了一个“家”，并且这个“家”，拥有一个很值当的“价”。

　　前面我们说，租户与房屋管理者的需求沟通脱节，是租房体验上不去的主要原因。

　　而为了“攻克”这个难关，海盐公寓还团队加大了服务的密度与品质。例如，整个公寓拥有7个管家，其实3个人就够了，但现在公寓配套了7个人，希望把服务做的更精细，每个租客的需求都可以及时响应。

　　甚至于，哪怕是换一个电池这样的小事，只要租客有需要，贝壳公寓管理方都可以上门，摇控器电池没有电了，都可以提供报修服务。

　　说实话，对于贝壳海盐公寓的管家服务、保洁服务、专业维修等等如此贴心的服务，我是非常震惊的。地产圈有很多企业，他们的焦点都是如何把规模做大如何赚钱，但最基础的客户服务都做不到。

　　而贝壳海盐公寓，却如此有信心做好服务，我觉得，这真的是来源于贝壳想对租客好。

　　从数据看，海盐公寓总量605间，已交付519间，从试运营至今，入住率超过90%，也标志着贝壳集中式公寓初步获得了消费者的认可。

　　想重新定义“好房东”的贝壳，在供给端，对于个人房东出租为主的分散式租赁，和品牌长租公寓为主的集中式租赁，选择了“两手都抓，两手都硬”。

　　一方面，对分散式房源托管，贝壳租房选择用机构化的运营手段，解决供给服务的非标问题，则不啻于对这个行业，也提供了价值与贡献。

　　以“省心租”为例，这是2021年底贝壳推出的服务，能够将市场上分散的租赁住房转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源。

　　据说，与此前分散式长租市场常见的“包租”模式不同，“省心租”选择做资管模式，通过一二赛道协同提升收房、出租效率，向业主端赚取资产管理费用和租客端的服务费用。

　　另一方面，在集中式赛道，贝壳希望通过公寓运营、投资共建、委托运营等多种形式，盘活市场存量资产，为市场增加更多品质供给。

　　例如，在成都海盐公寓项目上，贝壳租房“身兼多职”。从投资方，到运营方、品牌方，还有供应链，都有着贝壳的深度参与，而对于上海虹口的新青年公寓，贝壳的合作伙伴是投资方，贝壳只作为资金方和运营方、供应联方，各自承担相应的责任。

　　由此，对于集中式赛道，贝壳可以基于多年沉淀的用户洞察、专业运营管理经验，以C2M为核心理念打磨产品，并提供运营价值。

　　▲“消费者始终是我们关注的核心，也是所有产品设计、服务体验的出发点和落脚点。贝壳租房成立一年多来，联合多方合作伙伴，探索了多种存量资产改造模式，如包租运营、委托运营等。”贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖表示，“未来，我们希望以C2M为核心产品理念，根据客户的需求来设计房型，不断满足新市民、青年人真实的租住需求。”

　　最后，在服务侧上，针对市场中收费不透明、逾期交房、提前解约等用户痛点，贝壳租房推出了专属管家、灵活支付等服务，深入租住服务的方方面面，真正满足租住时那些关乎体验的“感性需求”。

　　换句话说，贝壳希望通过沉淀多年数据运营管理经验，把租房赛道重新做一遍，从供给端、产品端和服务端都进行了改变，让租房，不止于满足基本居住需求，而有真正家的温馨感觉，成为一种美好的生活方式。