大女人网在被称为史上最大力度的“5·17新政”满月之际,6月24日,央视网联合快手新知、快手理想家发起直播活动《“517新政”+以旧换新,央视网特邀专家为房市解惑》,邀请清华大学经济管理学院教授、著名经济学家韩秀云,以及快手理想家运营负责人尹彩琴、上海房产主播仇勇和梁浩浩、包头房产主播王帅和吕晓斌,共同探讨房产政策和市场趋势。

　　韩秀云回顾了今年4、5月出台的相关政策,“4月30日中央政治 局会议重点政策,第一点是因城施策,做好保交房,保障购房人的合法权益;第二点是要促进我国资本市场市场的发展。5月17日新政是央行、金融监管总局连发三条房地产政策,包括取消了房贷利率下限、下调住房公积金贷款利率,降低首套房、二套房首付比例等。”

　　韩秀云认为,“5·17新政”不仅降低了首付门槛,也降低了贷款成本,体现的是救楼市的决心和力度,对应出台的相关措施,将推动国内房地产平稳发展。

　　尹彩琴和连线的房产主播也都表示,新政出台后对房产市场需求侧有一定的刺激作用,但政策的传导效应还在进一步观察。

　　尹彩琴透露,快手理想家5月的房产咨询互动量比今年1月增长了87%。今年6月,快手理想家启动了夏日选房季活动,联动开发商、机构和主播,为用户带来购房优惠和优质房源。目前,夏日选房季上半月的房产咨询互动量环比增长了近20%。

　　尹彩琴根据国家统计局数据总结了上半年的房产交易市场情况,今年前五个月的销售面积和销售额有所下降,但5月的销售面积和销售额环比增长十多个点,同比跌幅收窄。随着政策的传导,预计会对需求侧有一定的刺激作用。

　　梁浩浩以上海举例,“今年上半年上海楼市比较低迷,但5月降首付比例和降利率的政策降低了购房的门槛和成本,比如总价一千万的房子,买房者可以少交四、五十万的税费。”因此,仇勇预计,6月上海二手房网签量可能从原来的每月1.4万套、1.5万套突破到2.5万套。

　　而属于三线城市的包头,房价相对一线市场稳定,据王帅介绍,“尽管包头二手房成交量比新房略高,但两者差价不是特别大,核心地段的新房和二手房也就相差两、三千块钱,基本上一、两百万就可以在包头买到一个非常不错的房子。”

　　随着短视频直播平台在房产行业的渗透,诞生于7亿月活平台的快手理想家也成为了观测房产行业营销交易趋势的重要平台。

　　尹彩琴透露,6月正在进行中的夏日选房季活动,单比较上半个月的数据发现,房产咨询互动量环比增长了近20%。在整个选房季期间,房产咨询互动量最多的三个城市是北京、哈尔滨和长春。

　　韩秀云认为,快手理想家和夏日选房季活动给买房需求人提供了一个很好的平台渠道,消费者可以在这里货比三家,让买方受益、开发商卖方受益。

　　而对于新政后,购房门槛和购房成本是否还能持续降低,韩秀云借用美国次贷危机解释,“未来首付不会降到零,贷款利率也会根据市场形势调整。如果形势不好,还会进一步降低房贷利率,如果形势比较稳,可能应该差不多了。”

　　韩秀云还补充,“房子以后也不会变成白菜价,因为房子有买地成本、人工成本、钢材、木材、建材、砖瓦等等成本。有人担心房价跌过头其实是过虑了,任何跌过头的东西都会涨回来,任何涨过头的东西都会跌回去。最后市场供求均衡了,会达到一个平衡的价格。”

　　尹彩琴表示,“今年4月起,政府针对房地产行业出台了一系列重点指示,包括统筹研究去库存和优化增量供给,抓紧构建房地产发展新模式,现在已经看到不少具体措施落地,例如以旧换新、收储提高保障房供给等等。”

　　据了解,收储可以简单理解为地方国有企业以合理价格收购商品房用作保障房建设,以旧换新则是地方平台公司或开发商收购购房人的二手房,收购金额用来抵扣新房价格,去购房这家开发商自己的新房或者当地市内的新房。

　　以旧换新在不同的城市具体执行的方式也不同。例如部分城市的模式是,消费者已经看中某个开发商的新房交了定金,中介会优先推动该消费者的二手房销售,还提供一些折扣,如果该消费者的二手房没有被卖出,就可以无条件解除前面的新房认购协议,并退定金。

　　这种模式已经在上海、深圳落地,据梁浩浩介绍,“举个例子,我现在手上有一套二手房,想置换大一点的,我去看完新房后,可以先把新房锁定,再在规定期限内卖掉手上的房子,就算置换成功了。有了以旧换新,如果我在合理的期限内没有卖出二手房,那么我还可以去把定金退回来,所以对置换来说起到了一定的保障作用,也对于置换改善起到了一定的促进作用。”

　　目前,已经有40多个城市陆续出台了“以旧换新”政策,尹彩琴建议,无论是等待保障房建设,还是采用以旧换新的方式购房,消费者都需要根据自身的情况和需求来判断。

　　除了以旧换新之外,尹彩琴还从渠道的视角,总结了目前房产消费市场的一些变化和趋势。

　　她认为,首先,整个房地产行业在发生结构性的变化,作为房产市场的下游方、和消费者最接近的服务方、平台方,快手理想家首先肯定是要学习和深入理解政策、市场、趋势的内涵和指引,在合规的情况下,针对消费者新的需求,探索新兴业态,去更好地满足不同城市不同消费者的多元化购房需求。

　　其次,短视频直播平台给了消费者更多选择,更便捷和低成本地消解信息差。“现在很多消费者对房产市场还是观望态度,前期的咨询服务需求明显比过去多了很多,短视频直播平台提供了一个便利平台,可以零成本完成线上咨询、线上看房,尤其是对有异地购房需求的消费者来说,前期的成本是降低了非常多的。”

　　再次,购房用户消费标的在变化。“原来快手理想家平台主要做新房,去年到现在,也发现平台上用户对于二手房的咨询需求越来越多。”

　　最后,用户的购房习惯迁移也带来上游的转变,越来越多房产中介经纪人转行成为房产主播,并走向专业化咨询顾问的发展趋势。“消费标的变化带来房屋交易决策变难、周期变长等问题,用户咨询内容涉及的领域也越来越专业,原来咨询楼盘项目本身,包括配套、户型、小区环境等,现在也很关注政策走向、区域发展,因为这关乎到能不能买房,买房后会不会亏等等,这就对房产主播的中介服务要求越来越高。”

　　韩秀云对此表达了认同,“直播短视频平台要解决的问题是,这么多消费者来了,是否有权威专家和房产主播能提供更专业、更有耐心的服务。未来房产主播争取客户的竞争是看谁能提供更好的服务、提供更对称的信息。这也对平台提出了更高的要求。”

　　在此次央视网直播访谈中,几位嘉宾均认为传统房产中介和房产主播融合是未来趋势,而如何在平台中选择适合自己的房产主播成为了购房者的新问题。

　　据吕晓斌介绍,“目前房产主播主要分两类,一种是口播内容主播,一种是探盘类的主播。口播类的主播给用户提供购房思路,探盘类主播是带看,今天去这个楼盘,明天去二手房的业主家里,通过这种探盘类主播,可以了解到更多房源信息。”

　　对于如何选择房产主播,尹彩琴从平台的角度建议,“首先,多观察主播的直播间互动,这些是直接体现主播专业能力和服务态度的地方;其次,观察主播的视角和站位是不是在消费者这边,从消费者的需求出发来提供咨询服务,这个在主播间和主播的沟通过程中,是比较能感受到的。”

　　她也强调了平台对主播的监管,“我们会严格查看主播在实操过程中有没有一些违规行为,以及设置相应的惩罚机制。同时,我们也会给主播和机构提供培训服务,帮助他们转型升级。”

　　仇勇则表示可以多观察主播讲配盘能力和主播主页,“第一,当用户提出需求时,主播能不能瞬间或者很快给他配出觉得比较好房子,可以判断他解读客户需求的能力,第二,看主播手上有多少房源,第三,观察主播的主页是否规整,如果规整,大概率他做事会比较用心。”

　　浩哥也从自身获客的角度指出,“我们每天直播,面对线上不同的用户咨询各种问题的时候,回答得非常专业,或者马上能帮用户解答疑问,就能得到他的认可。” “房产交易非常需要高专业度的服务,大家可以多看看主播的实操行为,别一味追求高粉丝量,此外,如果主播可以提供购房中多快好省的服务,就更好了。”王帅补充。

　　具体到买房层面,韩秀云也给了消费者几点建议,“第一,如果新房和二手房价格差不多,应该选新房,毕竟有70年产权。如果二手房价格低了很多,位置也不错,房龄也不长,就比较未来谁的升值保值空间大,作出合理选择;第二,买新房最好买现房;第三,贷款买房别加大杠杆,多考虑未来自身的工作变动和承受能力,以及还贷还本金利息的模式。”

　　最后,尹彩琴还强调,“建议大家理性一些,买房还是一个重大决策,需要理性分析自己的需求和能承受的杠杆。”